La ciudad de São Paulo, conocida por su complejidad social, enfrenta constantes desafíos en la gestión de su espacio urbano, especialmente en lo que se refiere a la recalificación de áreas centrales históricas.
En este contexto, la Alcaldía creó el Área de Intervención Urbana del Sector Central (AIU-SCE) a través de la Ley 17.844/2022 y reglamentada por el Decreto 62.466/2023.
Este plan urbano representa una estrategia integral, en sustitución de la antigua Operación Urbana Centro, con el objetivo de estimular la inversión y revitalizar el corazón de la ciudad, que es uno de los sectores mejor atendidos en términos de infraestructura urbana.
En este artículo, explicaremos qué es la AIU, su propósito y detallaremos los instrumentos legales de incentivo, destacando el papel del Consejo de Administración. ¡Disfrute de la lectura!
¿Qué es la AIU del sector central y cuándo se creó?
El Área de Intervención Urbana del Sector Central (AIU-SCE) es un ambicioso proyecto urbano del Ayuntamiento de São Paulo, creado para promover la revitalización y recalificación del centro de la ciudad.
Instituida por la Ley 17.844/2022 y reglamentada por el Decreto 62.466/2023, esta iniciativa marca un nuevo capítulo en el enfoque del desarrollo urbano, buscando sustituir la antigua Operação Urbana Centro.
Con un perímetro de 2.089 hectáreas, el AIU-SCE abarca áreas significativas del tejido urbano de São Paulo, incluido el Centro Histórico.
Este, a su vez, está compuesto por los distritos de República y Sé, además del Centro Metropolitano, que abarca parte de los distritos de Brás, Belém, Pari, Bom Retiro y Santa Cecília.
A diferencia de las políticas anteriores, la AIU-SCE tiene un enfoque particular en la vivienda, con el objetivo de aumentar la población residente permanente en la región.
Este plan busca por tanto no sólo revitalizar el espacio urbano, sino también transformarlo en un lugar más atractivo para vivir, trabajar e invertir.
¿Cuál es el propósito del Sector Central AIU-SCE?
El objetivo principal es recalificar y revitalizar el centro de São Paulo, transformándolo en una zona más atractiva para viviendas e inversiones.
A través de la implementación de políticas urbanas innovadoras, se busca incrementar la población residente en la región central, incentivando la ocupación de inmuebles actualmente subutilizados y promoviendo una mayor dinámica social, económica y cultural.
La AIU-SCE tiene como objetivo crear un entorno urbano más integrado y sostenible, donde se aproveche plenamente la infraestructura existente y que sea, al mismo tiempo, inclusivo y accesible para los diferentes grupos sociales.
Además de promover la vivienda, especialmente la social, AIU-SCE pretende reactivar la economía del centro de la ciudad facilitando la reinserción en el mercado de propiedades subutilizadas.
Esto se logra mediante incentivos para la recalificación (rehabilitación) de edificios, la conservación de propiedades catalogadas o la implementación de nuevos proyectos.
Estas medidas pretenden no sólo mejorar la calidad de vida de los residentes y la estética urbana, sino también estimular la economía local atrayendo nuevas empresas e inversiones.
¿Cuáles son los instrumentos de incentivo legal?
Los principales instrumentos de incentivo legal son:
- Bono equivalente vía convocatoria pública;
- Incentivos para la transferencia de potencial de construcción;
- Subvención para modernización;
- Consorcio Inmobiliario;
- Expropiación mediante subasta pública;
- Subvención cero durante 5 años;
- Potencial de construcción hasta 6 veces la superficie del terreno;
- Zona bien servida por infraestructura.
Bono equivalente mediante convocatoria pública
La bonificación equivalente ofrece una bonificación a los propietarios que destinen parte de sus propiedades a la producción de Viviendas de Interés Social (VI), a la recalificación de edificios existentes (retrofit) o a la conservación de inmuebles catalogados.
A cambio, reciben una declaración de potencial edificable adicional , proporcional a la superficie construida dedicada a estos fines.
Este potencial adicional puede ser aprovechado por el propio empresario o vendido a otros, fomentando así la revitalización y el uso eficiente del espacio urbano.
Incentivos para la transferencia del potencial de construcción
La AIU-SCE amplía la posibilidad de transferir el potencial constructivo de inmuebles catalogados , haciendo más atractiva la actuación para los destinatarios.
En concreto, los inmuebles catalogados con hasta 1.000 m² de superficie de terreno podrán transferir su potencial constructivo, una medida que beneficia a la gran mayoría de los inmuebles catalogados dentro del perímetro AIU-SCE.
Además, existe un incentivo adicional para los emprendedores que adquieran el potencial de construcción de al menos tres pequeñas propiedades catalogadas, recibiendo de forma gratuita un potencial de construcción adicional, que oscila entre el 10% y el 30% de la superficie de su terreno.
Subvención para modernización
Este instrumento legal contempla subsidios económicos para la identificación y recalificación de edificaciones , haciendo más atractiva la recalificación en la región central.
Estos subsidios están dirigidos principalmente a incentivar la renovación de inmuebles para vivienda asequible, destinándose el 60% de los recursos a proyectos que beneficien a familias con ingresos de hasta seis salarios mínimos.
El plan incluye otorgar hasta R$ 1.000 millones en subsidios, y la primera convocatoria pública anuncia R$ 100 millones disponibles para esos fines.
Consorcio inmobiliario
La AIU-SCE permite la utilización del Consorcio Inmobiliario para inmuebles vacíos con potencial de adecuación o construcción para uso de vivienda social.
Este modelo pretende reducir el déficit de vivienda, permitiendo que los propietarios que no puedan invertir en sus propiedades las ofrezcan para recalificación o construcción.
El Ayuntamiento o los inversores privados interesados podrán entonces desarrollar estos proyectos, compensando a los propietarios con inmuebles o unidades urbanizadas equivalentes al valor del inmueble antes de la intervención.
Expropiación en subasta pública
Como mecanismo innovador, la AIU-SCE introduce la expropiación mediante subasta pública de inmuebles que no cumplan su función social.
Este instrumento sirve como incentivo adicional a la función social de la propiedad y como alternativa a la expropiación tradicional.
Este incentivo se otorga mediante el pago en títulos de deuda pública, facilitando el uso de inmuebles notificados por no cumplir con su función social.
Subvención cero durante 5 años
Para incentivar la construcción y la densificación poblacional , la AIU-SCE exime el cobro de tasas onerosas de concesión en el Sector del Centro Histórico y en la región conocida como Cracolândia por cinco años.
Además, ofrece descuentos en la concesión en otras regiones dentro de su perímetro en los primeros cinco años de vigencia, incentivando el desarrollo y la revitalización urbana.
Potencial de construcción hasta 6 veces la superficie del terreno
Este incentivo permite que el uso del suelo en la región AIU-SCE supere el límite máximo establecido por la Ley de Zonificación, alcanzando en algunos casos un coeficiente de utilización de hasta 6 veces la superficie del terreno.
Con ello se pretende promover una mayor densidad de edificación en zonas seleccionadas, contribuyendo a la densificación urbana deseada.
Zona bien servida por infraestructura
AIU-SCE destaca el centro de São Paulo como una zona privilegiada en términos de infraestructura, con una vasta oferta de empleo, servicios de transporte público, presencia de órganos gubernamentales y un rico patrimonio histórico y cultural.
Este reconocimiento sirve como un incentivo adicional para la inversión y el desarrollo en la región , subrayando la importancia de su revitalización para el bienestar de la ciudad en su conjunto.
¿Cuál es el papel del Consejo de Administración de la AIU del Sector Central?
El Consejo de Gestión tendrá el cometido de desempeñar un papel crucial en la supervisión e implementación del plan urbano de revitalización del centro de São Paulo.
Estará compuesto por 22 miembros, de los cuales la mitad representará a los poderes públicos y la otra mitad a la sociedad civil, entre ellos:
- ONG culturales;
- entidades profesionales;
- entidades académicas;
- entidades de investigación vinculadas a temáticas urbanas y ambientales.
Este órgano es responsable de garantizar la transparencia, la democracia y la eficacia en la ejecución de las acciones planificadas. De conformidad con lo dispuesto en el Decreto n.º 62.246/2023, los miembros del consejo serán elegidos en asamblea y tendrán un mandato de dos años.
Por lo tanto, como podemos ver a lo largo de este artículo, AIU-SCE abre oportunidades para nuevos emprendimientos en la zona centro de São Paulo. Si desea saber más sobre este proyecto, contacte con LA Arquitetura & Engenharia.
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