A cidade de São Paulo, conhecida por sua complexidade social, enfrenta constantes desafios na gestão de seu espaço urbano, especialmente no que tange à requalificação de áreas centrais históricas.
Neste contexto, a Prefeitura Municipal instituiu a Área de Intervenção Urbana do Setor Central (AIU-SCE) por meio da Lei 17.844/2022 e regulamentada pelo Decreto 62.466/2023.
Este plano urbanístico representa uma estratégia abrangente, substituindo a antiga Operação Urbana Centro, com o objetivo de estimular investimentos e revitalizar o coração da cidade, que é um dos setores mais bem servidos em termos de infraestrutura urbana.
Neste artigo vamos explicar o que é o AIU, o seu objetivo e detalhar os instrumentos legais de incentivos, enaltecendo a função do Conselho Gestor. Boa leitura!
O que é o AIU do setor central e quando ela foi instituída?
A Área de Intervenção Urbana do Setor Central (AIU-SCE) é um projeto urbanístico ambicioso da Prefeitura de São Paulo, criado para promover a revitalização e requalificação do centro da cidade.
Instituída pela Lei 17.844/2022 e regulamentada pelo Decreto 62.466/2023, essa iniciativa marca um novo capítulo na abordagem de desenvolvimento urbano, visando substituir a antiga Operação Urbana Centro.
Com um perímetro de 2.089 hectares, a AIU-SCE abarca áreas significativas do tecido urbano de São Paulo, incluindo o Centro Histórico.
Esse, por sua vez, é compreendido pelos distritos da República e Sé, além do Centro Metropolitano, que engloba partes dos distritos do Brás, Belém, Pari, Bom Retiro e Santa Cecília.
Diferentemente de políticas anteriores, a AIU-SCE tem um enfoque particular na habitação, com o intuito de aumentar a população fixa residente na região.
Este plano busca, portanto, não apenas revitalizar o espaço urbano, mas também transformá-lo em um local mais atrativo para viver, trabalhar e investir.
Qual é o objetivo do AIU-SCE do Setor Central?
O principal objetivo é requalificar e revitalizar o centro de São Paulo, transformando-o em uma área mais atrativa para habitação e investimentos.
Através da implementação de políticas urbanísticas inovadoras, busca-se aumentar a população residente na região central, incentivando assim a ocupação de imóveis atualmente subutilizados e promovendo uma maior dinâmica social, econômica e cultural.
A AIU-SCE visa criar um ambiente urbano mais integrado e sustentável, onde a infraestrutura existente seja plenamente aproveitada, e que seja, ao mesmo tempo, inclusivo e acessível a diferentes grupos sociais.
Além de fomentar a habitação, especialmente a de interesse social, a AIU-SCE tem como objetivo a reativação econômica do centro, facilitando a reinserção de imóveis subutilizados no mercado.
Isso se dá por meio de incentivos para a requalificação (retrofit) de edifícios, a preservação de imóveis tombados ou a implementação de novos empreendimentos.
Tais medidas visam não apenas melhorar a qualidade de vida dos habitantes e a estética urbana, mas também estimular a economia local através da atração de novos negócios e investimentos.
Quais são os instrumentos legais de incentivo?
Os principais instrumentos legais de incentivo são:
- Bônus equivalente via chamamento público;
- Incentivos para transferência de potencial construtivo;
- Subvenção para retrofit;
- Consórcio Imobiliário;
- Desapropriação via hasta pública;
- Outorga Zero por 5 anos;
- Potencial construtivo até 6 vezes a área do terreno;
- Área bem servida de infraestrutura.
Bônus equivalente via chamamento público
O bônus equivalente oferece uma bonificação para proprietários que destinem parte de seus imóveis para a produção de Habitações de Interesse Social (HIS), a requalificação de edificações existentes (retrofit) ou a preservação de imóveis tombados.
Em troca, eles recebem uma declaração de potencial construtivo adicional, proporcional à área construída dedicada a essas finalidades.
Esse potencial adicional pode ser utilizado pelo próprio empreendedor ou comercializado com outros, incentivando assim a revitalização e o uso eficiente do espaço urbano.
Incentivos para transferência de potencial construtivo
A AIU-SCE expande a possibilidade de transferir o potencial construtivo de imóveis tombados, tornando a ação mais atraente para os receptores.
Especificamente, imóveis tombados com até 1.000 m² de área de terreno podem transferir seu potencial construtivo, um movimento que beneficia a vasta maioria dos imóveis tombados dentro do perímetro da AIU-SCE.
Além disso, há um incentivo adicional para empreendedores que adquirirem potencial construtivo de, no mínimo, três imóveis tombados pequenos, recebendo um potencial construtivo adicional livre de contrapartida, variando de 10% a 30% da área de seu terreno.
Subvenção para retrofit
Este instrumento legal prevê subvenções econômicas para a identificação e requalificação de edifícios, tornando a requalificação na região central mais atrativa.
Essas subvenções visam principalmente incentivar a reforma de imóveis para habitação popular, com 60% dos recursos destinados a projetos que beneficiem famílias com renda de até seis salários mínimos.
O plano inclui a concessão de até R$ 1 bilhão em subvenções, com o primeiro chamamento público anunciando R$ 100 milhões disponíveis para esses fins.
Consórcio imobiliário
A AIU-SCE permite o uso do Consórcio Imobiliário para imóveis ociosos com potencial de adaptação ou construção para uso habitacional de interesse social.
Este modelo visa reduzir o déficit habitacional, permitindo que proprietários que não possuem condições de investir em seus imóveis possam oferecê-los para requalificação ou construção.
A Prefeitura ou investidores privados interessados podem então desenvolver esses projetos, compensando os proprietários com unidades imobiliárias ou urbanizadas equivalentes ao valor do imóvel antes da intervenção.
Desapropriação via hasta pública
Como um mecanismo inovador, a AIU-SCE introduz a desapropriação por hasta pública (leilão) para imóveis que não cumprem sua função social.
Este instrumento serve como um incentivo adicional à função social da propriedade e como uma alternativa à desapropriação tradicional.
Esse incentivo se dá mediante pagamento em títulos da dívida pública, facilitando o aproveitamento de imóveis notificados como descumpridores da função social.
Outorga zero por 5 anos
Para estimular o adensamento construtivo e populacional, a AIU-SCE isenta a cobrança de outorga onerosa no Setor Centro Histórico e na região conhecida como Cracolândia por cinco anos.
Além disso, oferece descontos na outorga nas demais regiões do seu perímetro nos primeiros cinco anos de vigência, incentivando o desenvolvimento e a revitalização urbana.
Potencial construtivo até 6 vezes a área do terreno
Este incentivo permite que o aproveitamento dos terrenos na região da AIU-SCE ultrapasse o limite máximo estabelecido pela Lei de Zoneamento, alcançando em alguns casos um coeficiente de aproveitamento de até 6 vezes a área do terreno.
Isso visa promover uma maior densidade construtiva em áreas selecionadas, contribuindo para o adensamento urbano desejado.
Área bem servida de infraestrutura
A AIU-SCE destaca o centro de São Paulo como uma área privilegiada em termos de infraestrutura, com uma vasta oferta de empregos, serviços de transporte público, presença de órgãos governamentais e um rico patrimônio histórico e cultural.
Este reconhecimento serve como um atrativo adicional para investimentos e desenvolvimento na região, sublinhando a importância de sua revitalização para o bem-estar da cidade como um todo.
Qual a função do Conselho Gestor da AIU do Setor Central?
O Conselho Gestor será o responsável por desempenhar um papel crucial na supervisão e implementação do plano urbanístico para a revitalização do centro de São Paulo.
Ele será composto por 22 membros, sendo metade representantes do poder público e a outra metade da sociedade civil, incluindo:
- ONGs culturais;
- entidades profissionais;
- entidades acadêmicas;
- entidades de pesquisa ligadas a questões urbanas e ambientais.
Este órgão tem a função de garantir a transparência, a democracia e a eficácia na execução das ações previstas. De acordo com o estabelecido no Decreto nº 62.246/2023, os conselheiros serão eleitos em assembleia e terão mandato de dois anos.
Portanto, conforme podemos ver no decorrer deste artigo a AIU-SCE abre oportunidades para novos empreendimentos na zona central de SP. E se você quiser saber mais sobre esse projeto, entre em contato com a LA Arquitetura & Engenharia.
Nós ajudamos você com a desburocratização de todo o processo, para que essa oportunidade que se descortina seja aproveitada logo no primeiro momento.